宅建を生かしきれてない不動産投資家ぺいです。
今回は不動産投資って実際やるとどんなデメリットがあるかな？こんな疑問を解決する話しです。
結論、始めの儲けはイイの探せるが続けるほど儲けは減っていくのでしんどいです。
今年で不動産投資をして5年が経ち
現在2つの物件を所有し家賃収入が400万突破しました。
毎月約9万円の家賃収入になってます。
だからって特別なことはなく日々は過ぎていきます。
ですが今までの経験と今後について考えると気付いたダメだった4つのことが浮かびあがってきました。
それを今日書いていきます。ちなみ下の２つが今所有中の物件です。
戦略変更しづらい
そもそもなぜ不動産投資をしようと思ったかというと
2008年にリーマンショックとともに、不動産価格がどんどん下落していき。
そろそろ買い時かと思われた2011年3月に東日本大震災が起きて、さらなる下値を探るの状況が生まれたからです。
僕はこれをチャンスと思い株で儲けた一部のお金で安くなった不動産を買い家賃収入のみを計算に入れて安全に資産を増やすのがイイ作戦と思いました。
その戦略を成功させるべく、丁寧に管理されてる物件を選び利回り10％で20年運用する計画を立てました。ですが、考えていた以上に不動産業界の事情は急速に変わっていきました。
2013年東京五輪招致が決まってから、不動産の上昇が徐々に始まりました。
新しいマンションも多く建設されるようになり、海外投資家からの注目、材料の高騰、人材不足による人件費の高騰などで毎年のように価格と新築物件は上昇しました。
これに伴い、下がり続けると思った不動産価値の多少の上昇に判断が迷ってます。
それより問題なのが想定以上の新築物件が立ったことによる競争激化に生き残れるのか不安になっています。
これらも考えて投資するべきと思いますよね。
ですが僕は目先の利益や自分の計画に酔っていたと思います。
事実、現在まで5年間の収入計画は順調だったので。。
ですがこの先の状況は極めて難しくに当初の計画のままでは今までの利益が無駄になるかもしれません。
動かしづらい
なぜなら、
金額が数千万、億単位の売り買いになるのでローン審査や資金の準備、登記簿、所有権の移転登記する手続きがありますので最短でも数週間はかかってしまいます。
完全に僕自身の勉強不足です。今からさらに不動産について学んでいきます。
担保にならない
僕自身の認識の低さのせい起こった失敗です。
不動産は投資の中でも売買に時間がかかる部類です。
なので僕は投資した不動産を時期を見て担保に入れて低金利でお金を借りてさらなる投資をしようと考えていました。
僕が某大手銀行に相談に行った所瞬殺。
某信金では話した方がどんどん苦笑いになり。
投資用１R物件は世間か見たら融資の対象じゃないんだと確信しました。
まあ僕の不動産の価格が300万ちょっとと元の価値が低すぎからでもあります。
そもそも不動産担保は銀行や金融機関は融資したお金の返済が滞ってしまった場合に、担保である不動産を売却して、その売却金で融資した金額を回収することを目的としています。
なので不動産担保評価というのは「いくらで売れるのか？」が1番大切です。
そのため担保評価が高い不動産とは
高く売れるかすぐに売れるの２つが重要です。
逆に担保評価が低い買い不動産とは手が少ない、安くしか売れない物件のことです。
投資用不動産は売りにくく、１Rはサイズは価格が最も安くなる不動産です。もう融資には最悪の組み合わせです。
ここに不動産の格言が生まれたと僕は思いました。
何度も言いますが
投資用１R物件には担保の価値はない！
予期せぬプラスはない
その変わりに負担はより増します。家賃下落、空室危機、管理費増加、設備の老朽化、大規模修繕などです。
4年目で家賃5000円下がりました。1年目と比べて毎月1万2000円マイナスです。
現在手取りでの利回りが約７％です。
近隣に新築マンションも出来ています。家賃はさらに下がるかもしれません。
管理費も最初は管理組合が優秀で組合費で不動産物件を所有しそこでの利益で管理費が抑えられてました。これも購入理由の１つでした。が購入して3年目に全室のインターホンを新しくするために所有していた物件をも売り資金の捻出しました。その結果、管理費を一気に7000円上げてきました。
今でも約7%の利回りを確保できているのが救いです。
こんなに下がったからしばらくは安泰と感じる方もいるかもしれません。
そんなことはないです。
まだ僕が未経験の空室危機、設備の老朽化、大規模修繕は5年以内には必ず起きます。
これが不動産投資の定めです。
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